Aus Liebe zum Sport - persönlich vor Ort
Online-Preisrechner für Immobilien von AkuRat-Immobilien
von Poll - Deutschlandweit und in den Zetren der Wirtschaft
Dorfgalerie - Sommermode in Top-Qualität bis zu 50 % reduziert
Küche und Raum - All-inklusive-Paket
Die Online-Wertermittlung mit Sofort-Ergebnis - direkt, kostenfrei und ohne Risiko
TEILEN
ZURÜCK
Würmtal | | von Unser Würmtal
Wer soll das bezahlen? Wo ist der politische Wille zur Veränderung? (Foto: AdobeStock / Unclesam)
Wer soll das bezahlen? Wo ist der politische Wille zur Veränderung? (Foto: AdobeStock / Unclesam)

Wohnraum bald unbezahlbar

Inzwischen können sich "Normalverdiener" kaum mehr eine Behausung im Großraum München leisten. Junge Familien, die Wohneigentum anstreben, verzweifeln trotz einmalig günstiger Zinslage. Natürlich auch im Würmtal!

Im Oktober 2021 etwa zerschlug sich der Traum der Mitglieder der Wohnungsbaugenossenschaft Raumneuried eG endgültig. Fünf Jahre lang hatten die Gründungsmitglieder darauf hingearbeitet, bezahlbaren Wohnraum auf Basis einer Genossenschaft zu planen. Gescheitert sind sie letztendlich an fehlendem Baugrund und an fehlendem politischen Willen.

Das Scheitern der Neurieder ist beispielhaft für ein seit Jahrzehnten verschlepptes und sich zuspitzendes Problem. Von handelnden Politikern wird das Gespenst des Miethais mit großer Hingabe gepflegt. Mietpreisbremse und Enteignungsfantasien à la Kevin Kühnert oder Berliner Linken zeugen von Verdrängung der Tatsachen. Das Problem mangelnden und überteuerten Wohnraums in Ballungsgebieten wird dadurch nicht gelöst.

Die Verfassung des Freistaates Bayern enthält ein explizites Recht auf einen angemessenen Wohnraum (Art. 106, Abs. 1 Verfassung des Freistaates Bayern). Um das Recht auf angemessenen Wohnraum durchzusetzen, bedarf es großer politischer Anstrengungen. Mit dem Verwalten des Mangels und dem Bedauern der Betroffenen wird sich - wie schon bisher - nichts ändern.

Für die immens steigenden Preise gibt es zahlreiche Gründe und Erklärungen:

Preistreiber Finanzamt

Vermieter, die nicht wenigstens 50 Prozent des durchschnittlichen Mietpreises verlangen, werden durch die Finanzämter bestraft, indem z.B. Renovierungskosten nicht vollständig berücksichtigt werden. Dieser Unsinn muss abgeschafft werden.

Preistreiber Baugesetze

Durch Baubestimmungen zum Klimaschutz verteuert sich Wohnraum ebenfalls. Große Fassadenflächen lassen sich leichter und damit billiger isolieren als Gebäude mit strukturierten Fassaden. Damit trägt der Klimaschutz auch zu langweiligen Einheitsgebäuden bei. Hier muss nachgebessert werden - ohne gleich den Klimaschutz aufzugeben.

Preistreiber Siedlungsdruck

Solange in der Provinz nicht ansprechende Arbeitsplätze in ausreichender Menge zur Verfügung stehen, werden Großräume wie München, Augsburg, Nürnberg oder Ingolstadt immer attraktiver sein. Zudem sind dort auch alle Ausbildungsmöglichkeiten von der Lehrstelle bis zum Universitätsstudium vorhanden. Viele Studenten suchen später aufgrund der sich während des Studiums ergebenden Kontakte einen Arbeitsplatz, bleiben am Ort des Studiums. Dem Siedlungsdruck kann nur mit der Schaffung von mehr Wohnraum begegnet werden. Oder – im Optimalfall – mit der Steigerung der Wohn-Attraktivität in ländlicheren Gebieten.

Preistreiber Staat und Kommunen

Leider entscheiden sich Politiker überwiegend dazu, staatlichen und kommunalen Baugrund ebenso wie Immobilien in staatlichem oder kommunalem Eigentum meistbietend zu verkaufen. Danach werden Beschaffung von und Handel mit Wohnraum weitgehend dem freien Markt überlassen. Dieses Prinzip führt zu immer extremeren Preissteigerungen. Anschließend wird der Mangel an Wohnraum mittels Wohngeld und Sozialwohnungen verwaltet.

Es geht auch anders

Die Stadt München geht das Problem seit ein paar Jahren aktiv an. Die Landeshauptstadt vergibt Wohnbaugrundstücke grundsätzlich nur noch im Erbbaurecht. In München werden in den großen Siedlungsgebieten 20 bis 40 Prozent der Grundstücke an Wohnungsbaugenossenschaften und Wohnprojekte nach Art des Mietshäuser-Syndikats vergeben.

Unser Würmtal hat beim Referat für Stadtplanung und Bauordnung nachgefragt, warum nicht mehr Flächen für den Genossenschaftsbau genutzt werden. Besteht zu wenig Interesse?

Karolina Gampenrieder vom Referat für Stadtplanung erklärt: „Der Anteil von 20 bis 40 Prozent ist bereits sehr hoch und wird bei einzelnen Flächen auch teilweise übertroffen. Als Beispiel für die Dimension der Vergaben kann hier das aktuelle Planungsgebiet der ehemaligen Bayernkaserne genannt werden, bei dem von insgesamt ca. 5.000 Wohneinheiten bis zu 2.000 Wohnungen für Vorhaben von Genossenschaften vergeben werden können.“

Zu bedenken sei auch, dass die Landeshauptstadt auf ihren Grundstücken ihrer verfassungsrechtlichen Aufgabe nachkommen müsse, auch Haushalte der unteren Einkommensgruppen mit Wohnraum zu versorgen. „Dazu vergibt sie ca. 50 Prozent ihrer Flächen an die städtischen Wohnungsbaugesellschaften“, teilt Gampenrieder mit. „Die Wohnungen der städtischen Wohnungsbaugesellschaften stehen aufgrund entsprechender Vereinbarungen dauerhaft für eine Belegung zur Verfügung und sind damit ein wichtiger Grundstock für die Versorgung vieler Münchner Haushalte mit bezahlbarem Wohnraum - jeder 13. Münchner Haushalt wohnt in einer solchen Wohnung.“

Das Interesse von Genossenschaften an den städtischen Flächen ist laut Karolina Gampenrieder durchaus rege. Nachdem viele der neu gegründeten Genossenschaften aber erst einen Wohnungsbestand aufbauen bzw. bestehende Genossenschaften und Gruppen ihre Bestände langsam vergrößern wollen oder können, sei es sinnvoller, regelmäßig Flächen anzubieten, als die Quote weiter zu erhöhen.

Und im Würmtal?

Wegen des Scheiterns der Wohnungsbaugenossenschaft Raumneuried eG hatte sich Unser Würmtal insbesondere von Neurieds Bürgermeister Harald Zipfel Erkenntnisse zur Lösung der Wohnraumproblematik erhofft. Leider erhielten wir auf unsere Anfrage keine Antwort.

Gautings Bürgermeisterin Dr. Brigitte Kössinger hingegen äußert sich zur Problematik des fehlenden und teuren Wohnraums: „Für die Lösung dieses Mangels gibt es keinen Königsweg. Ich kenne aber viele Vermieter, die zu bezahlbaren Preisen vermieten - auch weil sie die Immobilie noch zu bezahlbaren Preisen erwerben konnten.“ Wenn die Immobilie zu den derzeit sehr hohen Preisen gebaut oder erworben würde, seien die Mieten hingegen auch bei vernünftigen Vermietern entsprechend höher, ergänzt Kössinger. „Hier muss ja eine Investition wieder refinanziert werden. Viele Vermieter haben Immobilien zur Altersversorgung, sodass sie auf die Refinanzierung und einen darüber hinausgehenden Erlös angewiesen sind.“

Bezüglich einer möglichen Grundstücksüberlassung von Kommunen und staatlichen Einrichtungen auf Basis von Erbpacht nur noch an Endverbraucher, zu denen auch Genossenschaften gehören, erklärt Kössinger: „Grundstücksüberlassungen durch Kommunen oder den Staat setzen voraus, dass diese überhaupt über geeignete Grundstücke verfügen, die baureif im Innenbereich liegen. Baulandentwicklung im Außenbereich ist immer mit der Problematik der Flächenversiegelung verbunden.“ Im Übrigen müssten Gemeinden oder der Staat über diese Grundstücke überhaupt verfügen können. „Dies ist bereits eines der Hauptprobleme.“ Soweit es aber entsprechende Grundstücke gibt, ist es laut Gautings Bürgermeisterin tatsächlich eine Lösung, diese gemeinnützigen Unternehmen oder Organisationen zu überlassen, deren Zweck die langfristige Schaffung von bezahlbarem Wohnen ist (Verband Wohnen im Landkreis Starnberg, Baugesellschaft München-Land GmbH im Landkreis München, Katholisches Siedlungswerk, Genossenschaften, etc.).

Laut Kössinger wird Wohnen auch bezahlbarer, wenn auf wenig Grund höher gebaut werden darf. Das sei aber häufig politisch sehr schwer durchzusetzen. Außerdem müsste auch die Verkehrsinfrastruktur inklusive ÖPNV entsprechend angepasst werden. „Dies bedeutet erhebliche Kosten für die öffentliche Hand, die durch erhöhte Einnahmen - Steuererhöhungen? - ausgeglichen werden müssten,“ so Kössinger

Auf ihre Gemeinde bezogen, fügt die Bürgermeisterin an, dass es sie persönlich sehr freuen würde, wenn nach der erneuten Bürgerbeteiligung schnellstmöglich mit Unterstützung der Bürger der Bebauungsplan für das Baugebiet Patchway-Anger realisiert werden könne. Damit würde die Gemeinde Gauting einen guten Beitrag zum bezahlbaren Wohnen für Normalverdiener leisten.

Vielversprechend

Das Beispiel der Landeshauptstadt München wird von immer mehr Kommunen mit großem Interesse verfolgt. Deshalb hat die Stadt die Beratungstätigkeit der von ihr finanzierten unabhängigen Beratungsstelle für gemeinschaftsorientierte Wohnprojekte (Mitbauzentrale München) seit Herbst 2019 auf die Region ausgedehnt (Mitbauzentrale Regio).

Nähere Auskünfte zu Vorhaben in der Region erteilt die Mitbauzentrale (E-Mail: info@mitbauzentrale-muenchen.de).

Redaktion Jürgen Haubeil / Unser Würmtal

Zurück

Wir geben Ihrem Unternehmen eine Persönlichkeit!
VHS IM WÜRMTAL - ORT DER BILDUNG, KULTUR UND BEGEGNUNG
von Poll - Deutschlandweit und in den Zetren der Wirtschaft
Dorfgalerie - Sommermode in Top-Qualität bis zu 50 % reduziert
Die Online-Wertermittlung mit Sofort-Ergebnis - direkt, kostenfrei und ohne Risiko
Online-Preisrechner für Immobilien von AkuRat-Immobilien
Küche und Raum - All-inklusive-Paket
Würmtal | | von Unser Würmtal
Wer soll das bezahlen? Wo ist der politische Wille zur Veränderung? (Foto: AdobeStock / Unclesam)
Wer soll das bezahlen? Wo ist der politische Wille zur Veränderung? (Foto: AdobeStock / Unclesam)

Wohnraum bald unbezahlbar

Inzwischen können sich "Normalverdiener" kaum mehr eine Behausung im Großraum München leisten. Junge Familien, die Wohneigentum anstreben, verzweifeln trotz einmalig günstiger Zinslage. Natürlich auch im Würmtal!

Die Online-Wertermittlung mit Sofort-Ergebnis - direkt, kostenfrei und ohne Risiko

Im Oktober 2021 etwa zerschlug sich der Traum der Mitglieder der Wohnungsbaugenossenschaft Raumneuried eG endgültig. Fünf Jahre lang hatten die Gründungsmitglieder darauf hingearbeitet, bezahlbaren Wohnraum auf Basis einer Genossenschaft zu planen. Gescheitert sind sie letztendlich an fehlendem Baugrund und an fehlendem politischen Willen.

Das Scheitern der Neurieder ist beispielhaft für ein seit Jahrzehnten verschlepptes und sich zuspitzendes Problem. Von handelnden Politikern wird das Gespenst des Miethais mit großer Hingabe gepflegt. Mietpreisbremse und Enteignungsfantasien à la Kevin Kühnert oder Berliner Linken zeugen von Verdrängung der Tatsachen. Das Problem mangelnden und überteuerten Wohnraums in Ballungsgebieten wird dadurch nicht gelöst.

Die Verfassung des Freistaates Bayern enthält ein explizites Recht auf einen angemessenen Wohnraum (Art. 106, Abs. 1 Verfassung des Freistaates Bayern). Um das Recht auf angemessenen Wohnraum durchzusetzen, bedarf es großer politischer Anstrengungen. Mit dem Verwalten des Mangels und dem Bedauern der Betroffenen wird sich - wie schon bisher - nichts ändern.

Für die immens steigenden Preise gibt es zahlreiche Gründe und Erklärungen:

Preistreiber Finanzamt

Vermieter, die nicht wenigstens 50 Prozent des durchschnittlichen Mietpreises verlangen, werden durch die Finanzämter bestraft, indem z.B. Renovierungskosten nicht vollständig berücksichtigt werden. Dieser Unsinn muss abgeschafft werden.

Preistreiber Baugesetze

Durch Baubestimmungen zum Klimaschutz verteuert sich Wohnraum ebenfalls. Große Fassadenflächen lassen sich leichter und damit billiger isolieren als Gebäude mit strukturierten Fassaden. Damit trägt der Klimaschutz auch zu langweiligen Einheitsgebäuden bei. Hier muss nachgebessert werden - ohne gleich den Klimaschutz aufzugeben.

Preistreiber Siedlungsdruck

Solange in der Provinz nicht ansprechende Arbeitsplätze in ausreichender Menge zur Verfügung stehen, werden Großräume wie München, Augsburg, Nürnberg oder Ingolstadt immer attraktiver sein. Zudem sind dort auch alle Ausbildungsmöglichkeiten von der Lehrstelle bis zum Universitätsstudium vorhanden. Viele Studenten suchen später aufgrund der sich während des Studiums ergebenden Kontakte einen Arbeitsplatz, bleiben am Ort des Studiums. Dem Siedlungsdruck kann nur mit der Schaffung von mehr Wohnraum begegnet werden. Oder – im Optimalfall – mit der Steigerung der Wohn-Attraktivität in ländlicheren Gebieten.

Preistreiber Staat und Kommunen

Leider entscheiden sich Politiker überwiegend dazu, staatlichen und kommunalen Baugrund ebenso wie Immobilien in staatlichem oder kommunalem Eigentum meistbietend zu verkaufen. Danach werden Beschaffung von und Handel mit Wohnraum weitgehend dem freien Markt überlassen. Dieses Prinzip führt zu immer extremeren Preissteigerungen. Anschließend wird der Mangel an Wohnraum mittels Wohngeld und Sozialwohnungen verwaltet.

Es geht auch anders

Die Stadt München geht das Problem seit ein paar Jahren aktiv an. Die Landeshauptstadt vergibt Wohnbaugrundstücke grundsätzlich nur noch im Erbbaurecht. In München werden in den großen Siedlungsgebieten 20 bis 40 Prozent der Grundstücke an Wohnungsbaugenossenschaften und Wohnprojekte nach Art des Mietshäuser-Syndikats vergeben.

Unser Würmtal hat beim Referat für Stadtplanung und Bauordnung nachgefragt, warum nicht mehr Flächen für den Genossenschaftsbau genutzt werden. Besteht zu wenig Interesse?

Karolina Gampenrieder vom Referat für Stadtplanung erklärt: „Der Anteil von 20 bis 40 Prozent ist bereits sehr hoch und wird bei einzelnen Flächen auch teilweise übertroffen. Als Beispiel für die Dimension der Vergaben kann hier das aktuelle Planungsgebiet der ehemaligen Bayernkaserne genannt werden, bei dem von insgesamt ca. 5.000 Wohneinheiten bis zu 2.000 Wohnungen für Vorhaben von Genossenschaften vergeben werden können.“

Zu bedenken sei auch, dass die Landeshauptstadt auf ihren Grundstücken ihrer verfassungsrechtlichen Aufgabe nachkommen müsse, auch Haushalte der unteren Einkommensgruppen mit Wohnraum zu versorgen. „Dazu vergibt sie ca. 50 Prozent ihrer Flächen an die städtischen Wohnungsbaugesellschaften“, teilt Gampenrieder mit. „Die Wohnungen der städtischen Wohnungsbaugesellschaften stehen aufgrund entsprechender Vereinbarungen dauerhaft für eine Belegung zur Verfügung und sind damit ein wichtiger Grundstock für die Versorgung vieler Münchner Haushalte mit bezahlbarem Wohnraum - jeder 13. Münchner Haushalt wohnt in einer solchen Wohnung.“

Das Interesse von Genossenschaften an den städtischen Flächen ist laut Karolina Gampenrieder durchaus rege. Nachdem viele der neu gegründeten Genossenschaften aber erst einen Wohnungsbestand aufbauen bzw. bestehende Genossenschaften und Gruppen ihre Bestände langsam vergrößern wollen oder können, sei es sinnvoller, regelmäßig Flächen anzubieten, als die Quote weiter zu erhöhen.

Und im Würmtal?

Wegen des Scheiterns der Wohnungsbaugenossenschaft Raumneuried eG hatte sich Unser Würmtal insbesondere von Neurieds Bürgermeister Harald Zipfel Erkenntnisse zur Lösung der Wohnraumproblematik erhofft. Leider erhielten wir auf unsere Anfrage keine Antwort.

Gautings Bürgermeisterin Dr. Brigitte Kössinger hingegen äußert sich zur Problematik des fehlenden und teuren Wohnraums: „Für die Lösung dieses Mangels gibt es keinen Königsweg. Ich kenne aber viele Vermieter, die zu bezahlbaren Preisen vermieten - auch weil sie die Immobilie noch zu bezahlbaren Preisen erwerben konnten.“ Wenn die Immobilie zu den derzeit sehr hohen Preisen gebaut oder erworben würde, seien die Mieten hingegen auch bei vernünftigen Vermietern entsprechend höher, ergänzt Kössinger. „Hier muss ja eine Investition wieder refinanziert werden. Viele Vermieter haben Immobilien zur Altersversorgung, sodass sie auf die Refinanzierung und einen darüber hinausgehenden Erlös angewiesen sind.“

Bezüglich einer möglichen Grundstücksüberlassung von Kommunen und staatlichen Einrichtungen auf Basis von Erbpacht nur noch an Endverbraucher, zu denen auch Genossenschaften gehören, erklärt Kössinger: „Grundstücksüberlassungen durch Kommunen oder den Staat setzen voraus, dass diese überhaupt über geeignete Grundstücke verfügen, die baureif im Innenbereich liegen. Baulandentwicklung im Außenbereich ist immer mit der Problematik der Flächenversiegelung verbunden.“ Im Übrigen müssten Gemeinden oder der Staat über diese Grundstücke überhaupt verfügen können. „Dies ist bereits eines der Hauptprobleme.“ Soweit es aber entsprechende Grundstücke gibt, ist es laut Gautings Bürgermeisterin tatsächlich eine Lösung, diese gemeinnützigen Unternehmen oder Organisationen zu überlassen, deren Zweck die langfristige Schaffung von bezahlbarem Wohnen ist (Verband Wohnen im Landkreis Starnberg, Baugesellschaft München-Land GmbH im Landkreis München, Katholisches Siedlungswerk, Genossenschaften, etc.).

Laut Kössinger wird Wohnen auch bezahlbarer, wenn auf wenig Grund höher gebaut werden darf. Das sei aber häufig politisch sehr schwer durchzusetzen. Außerdem müsste auch die Verkehrsinfrastruktur inklusive ÖPNV entsprechend angepasst werden. „Dies bedeutet erhebliche Kosten für die öffentliche Hand, die durch erhöhte Einnahmen - Steuererhöhungen? - ausgeglichen werden müssten,“ so Kössinger

Auf ihre Gemeinde bezogen, fügt die Bürgermeisterin an, dass es sie persönlich sehr freuen würde, wenn nach der erneuten Bürgerbeteiligung schnellstmöglich mit Unterstützung der Bürger der Bebauungsplan für das Baugebiet Patchway-Anger realisiert werden könne. Damit würde die Gemeinde Gauting einen guten Beitrag zum bezahlbaren Wohnen für Normalverdiener leisten.

Vielversprechend

Das Beispiel der Landeshauptstadt München wird von immer mehr Kommunen mit großem Interesse verfolgt. Deshalb hat die Stadt die Beratungstätigkeit der von ihr finanzierten unabhängigen Beratungsstelle für gemeinschaftsorientierte Wohnprojekte (Mitbauzentrale München) seit Herbst 2019 auf die Region ausgedehnt (Mitbauzentrale Regio).

Nähere Auskünfte zu Vorhaben in der Region erteilt die Mitbauzentrale (E-Mail: info@mitbauzentrale-muenchen.de).

Redaktion Jürgen Haubeil / Unser Würmtal

Zurück