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Recht & Finanzen | | von Kerger & Partner Rechtsanwälte
Auf die Änderungen der Bayerischen Bauordnung haben mehrere Würmtal-Gemeinden mit Satzungsänderungen reagiert, um Ortsbild und Nachbarfrieden nicht zu gefährden.
Auf die Änderungen der Bayerischen Bauordnung haben mehrere Würmtal-Gemeinden mit Satzungsänderungen reagiert, um Ortsbild und Nachbarfrieden nicht zu gefährden. (Foto: Quality Stock Arts / stock.adobe.com)

Gebäudeabstände in den Würmtal-Gemeinden

In Gemeinden mit weniger als 250.000 Einwohnern sieht die am 1. Februar 2021 in Kraft getrete neue Bayerische Bauordnung (BayBO) eine drastische Verkürzung der einzuhaltenden Abstandsflächen vor. Mit der Neuregelung soll einerseits der große Bedarf an Wohnraum befriedigt, gleichzeitig aber der Flächenverbrauch möglichst reduziert werden. Da die Würmtal-Gemeinden teilweise eine zu starke Innenverdichtung fürchten, haben einige durch eine Satzung generell größere Abstandsflächen für ihr Gemeindegebiet festgelegt.

Der Abstand zwischen zwei Gebäuden dient in Wohngebieten primär der Belüftung, Belichtung und dem sogenannten sozialen Abstand. Er betrug bislang 100 Prozent der Wandhöhe – bei einer 10 Meter hohen Wand also 10 Meter. Nach neuer BayBO ist er auf 40 Prozent beziehungsweise in Industrie- und Gewerbegebieten auf 20 Prozent reduziert.

Das sogenannte „Schmalseitenprivileg“, wonach bisher an zwei Seiten 50 Prozent der Wandhöhe genügten, sofern die Wand nicht mehr als 16 Meter lang war, entfällt. Die absolute Abstands-Untergrenze bleibt weiterhin bei 3 Metern.

Aktuelle Regelungen in Gauting, Krailling und Neuried

Gauting, Krailling und Neuried haben sich zu einer neuen Satzung entschlossen. Hier gilt nun:

Die Tiefe der Abstandsfläche muss, abweichend von der neuen BayBO, weiterhin grundsätzlich 100 Prozent der Wandhöhe betragen. Sofern aber an mindestens zwei Außenwänden des Gebäudes 100 Prozent Abstandsfläche eingehalten werden, gilt wie nach bisheriger BayBO das sogenannte „Schmalseitenprivileg“. Der Mindestabstand von 3 Metern ist in jedem Fall einzuhalten.

Der von Neuried definierte Geltungsbereich der Satzung ist dabei sogar noch weiter gefasst als in Gauting und Krailling. In letzteren sind von der Geltung ausgenommen u.a. „Gewerbegebiete, Kerngebiete, Sondergebiete und der gesamte Außenbereich nach § 35 BauGB, es sei denn, es handelt sich um Geltungsbereiche nach § 35 Abs. 6 BauGB“.

Für die Berechnung der Wandhöhe ist in Gauting und Krailling vorgesehen, dass Dächer mit mehr als 45 Grad Neigung der Wandhöhe mit einem Drittel der Dachhöhe hinzuzurechnen sind. Die neue BayBO berücksichtigt dagegen alle Dächer mit bis zu einschließlich 70 Grad Neigung mit einem Drittel bei der Berechnung der Wandhöhe. Dächer mit einer Neigung von mehr als 70 Grad werden der Wandhöhe in allen Gemeinden mit 100 Prozent hinzugerechnet. In Bebauungsplänen festgesetzte, von der Satzung abweichende Abstandsflächen bleiben in allen Gemeinden unberührt.

Aktuelle Regelungen in Gräfelfing und Planegg

Die Gemeinde Gräfelfing sieht laut Bauamt vorerst keine Notwendigkeit für eine Satzung zur generellen Abweichung von den Regelungen der neuen BayBO. Die Gemeinde verfügt – anders als andere Würmtalgemeinden – über vergleichsweise junge, qualifizierte Bebauungspläne, durch die nach Informationen des Bauamts zudem angemessene Regelungen für circa 90 Prozent des Gemeindegebiets getroffen sind. Zudem wurde das sogenannte „Schmalseitenprivileg“ bereits bisher von vielen Bauherren so genutzt, dass die halbe Wandhöhe nicht zur Straße, sondern zum Nachbarn hin festgelegt wurde. Mit einer sichtbaren Verdichtung durch die neue BayBO rechnet die Gemeinde daher derzeit nicht.

Auch Planegg hat sich dafür entschieden, keine von der neuen BayBO abweichende Satzung zu erlassen. Grundsätzlich sind hier also nur noch 40 Prozent der Wandhöhe beziehungsweise in Industrie- und Gewerbegebieten 20 Prozent der Wandhöhe einzuhalten. Die Untergrenze liegt weiterhin bei 3 Metern. Die Gemeinde geht dennoch derzeit nicht von einer störenden Innenverdichtung aus, weil die geltenden Bebauungspläne nach Aussage des Bauamts Baufenster mit vergleichsweise großen Abständen zum Nachbarn vorsehen. Ob und inwiefern sich das Planegger Ortsbild verändern wird, muss abgewartet werden.

Nicht in jeder Gemeinde gelten also die gleichen Regeln und innerhalb der Gemeinde kommt es darauf an, ob ggf. ein Bebauungsplan existiert. Daher werden die gerichtliche Überprüfungen nicht lange auf sich warten lassen. Schließlich geht es im Münchner Süden und Südwesten um Grundstücke, mit denen im bundesweiten Vergleich Höchstpreise erzielt werden können. Schon wenn wenige Meter zusätzlich überbaut werden können, geht es um hohe Beträge.

Die individuelle Situation sollte daher immer auch auf dem Wege einer Einzelfallprüfung bewertet werden.


© Kerger & Partner Rechtsanwälte GbR / www.kanzlei-kerger.de

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Auf die Änderungen der Bayerischen Bauordnung haben mehrere Würmtal-Gemeinden mit Satzungsänderungen reagiert, um Ortsbild und Nachbarfrieden nicht zu gefährden.
Auf die Änderungen der Bayerischen Bauordnung haben mehrere Würmtal-Gemeinden mit Satzungsänderungen reagiert, um Ortsbild und Nachbarfrieden nicht zu gefährden. (Foto: Quality Stock Arts / stock.adobe.com)

Gebäudeabstände in den Würmtal-Gemeinden

In Gemeinden mit weniger als 250.000 Einwohnern sieht die am 1. Februar 2021 in Kraft getrete neue Bayerische Bauordnung (BayBO) eine drastische Verkürzung der einzuhaltenden Abstandsflächen vor. Mit der Neuregelung soll einerseits der große Bedarf an Wohnraum befriedigt, gleichzeitig aber der Flächenverbrauch möglichst reduziert werden. Da die Würmtal-Gemeinden teilweise eine zu starke Innenverdichtung fürchten, haben einige durch eine Satzung generell größere Abstandsflächen für ihr Gemeindegebiet festgelegt.

Der Abstand zwischen zwei Gebäuden dient in Wohngebieten primär der Belüftung, Belichtung und dem sogenannten sozialen Abstand. Er betrug bislang 100 Prozent der Wandhöhe – bei einer 10 Meter hohen Wand also 10 Meter. Nach neuer BayBO ist er auf 40 Prozent beziehungsweise in Industrie- und Gewerbegebieten auf 20 Prozent reduziert.

Das sogenannte „Schmalseitenprivileg“, wonach bisher an zwei Seiten 50 Prozent der Wandhöhe genügten, sofern die Wand nicht mehr als 16 Meter lang war, entfällt. Die absolute Abstands-Untergrenze bleibt weiterhin bei 3 Metern.

Aktuelle Regelungen in Gauting, Krailling und Neuried

Gauting, Krailling und Neuried haben sich zu einer neuen Satzung entschlossen. Hier gilt nun:

Die Tiefe der Abstandsfläche muss, abweichend von der neuen BayBO, weiterhin grundsätzlich 100 Prozent der Wandhöhe betragen. Sofern aber an mindestens zwei Außenwänden des Gebäudes 100 Prozent Abstandsfläche eingehalten werden, gilt wie nach bisheriger BayBO das sogenannte „Schmalseitenprivileg“. Der Mindestabstand von 3 Metern ist in jedem Fall einzuhalten.

Der von Neuried definierte Geltungsbereich der Satzung ist dabei sogar noch weiter gefasst als in Gauting und Krailling. In letzteren sind von der Geltung ausgenommen u.a. „Gewerbegebiete, Kerngebiete, Sondergebiete und der gesamte Außenbereich nach § 35 BauGB, es sei denn, es handelt sich um Geltungsbereiche nach § 35 Abs. 6 BauGB“.

Für die Berechnung der Wandhöhe ist in Gauting und Krailling vorgesehen, dass Dächer mit mehr als 45 Grad Neigung der Wandhöhe mit einem Drittel der Dachhöhe hinzuzurechnen sind. Die neue BayBO berücksichtigt dagegen alle Dächer mit bis zu einschließlich 70 Grad Neigung mit einem Drittel bei der Berechnung der Wandhöhe. Dächer mit einer Neigung von mehr als 70 Grad werden der Wandhöhe in allen Gemeinden mit 100 Prozent hinzugerechnet. In Bebauungsplänen festgesetzte, von der Satzung abweichende Abstandsflächen bleiben in allen Gemeinden unberührt.

Aktuelle Regelungen in Gräfelfing und Planegg

Die Gemeinde Gräfelfing sieht laut Bauamt vorerst keine Notwendigkeit für eine Satzung zur generellen Abweichung von den Regelungen der neuen BayBO. Die Gemeinde verfügt – anders als andere Würmtalgemeinden – über vergleichsweise junge, qualifizierte Bebauungspläne, durch die nach Informationen des Bauamts zudem angemessene Regelungen für circa 90 Prozent des Gemeindegebiets getroffen sind. Zudem wurde das sogenannte „Schmalseitenprivileg“ bereits bisher von vielen Bauherren so genutzt, dass die halbe Wandhöhe nicht zur Straße, sondern zum Nachbarn hin festgelegt wurde. Mit einer sichtbaren Verdichtung durch die neue BayBO rechnet die Gemeinde daher derzeit nicht.

Auch Planegg hat sich dafür entschieden, keine von der neuen BayBO abweichende Satzung zu erlassen. Grundsätzlich sind hier also nur noch 40 Prozent der Wandhöhe beziehungsweise in Industrie- und Gewerbegebieten 20 Prozent der Wandhöhe einzuhalten. Die Untergrenze liegt weiterhin bei 3 Metern. Die Gemeinde geht dennoch derzeit nicht von einer störenden Innenverdichtung aus, weil die geltenden Bebauungspläne nach Aussage des Bauamts Baufenster mit vergleichsweise großen Abständen zum Nachbarn vorsehen. Ob und inwiefern sich das Planegger Ortsbild verändern wird, muss abgewartet werden.

Nicht in jeder Gemeinde gelten also die gleichen Regeln und innerhalb der Gemeinde kommt es darauf an, ob ggf. ein Bebauungsplan existiert. Daher werden die gerichtliche Überprüfungen nicht lange auf sich warten lassen. Schließlich geht es im Münchner Süden und Südwesten um Grundstücke, mit denen im bundesweiten Vergleich Höchstpreise erzielt werden können. Schon wenn wenige Meter zusätzlich überbaut werden können, geht es um hohe Beträge.

Die individuelle Situation sollte daher immer auch auf dem Wege einer Einzelfallprüfung bewertet werden.


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